Vous avez envie d’investir dans l’immobilier pour profiter de revenus supplémentaires et préparer votre retraite ? Dans ce cas, envisagez la location meublée non professionnelle.
Ce que c’est la LMNP
Une location meublée est un logement mis en location disposant des éléments indispensables à la vie courante. Ce type de logement doit ainsi comprendre :
– un lit avec couverture et oreiller dans chaque chambre à coucher
– des chambres avec des rideaux ou volets
– du mobilier de rangement (étagères et/ou armoires)
– une cuisine avec four ou micro-ondes, des plaques de cuisson, un congélateur ou un réfrigérateur
– des ustensiles de cuisine et de la vaisselle
– du mobilier pour la salle à manger (table et chaises)
– du mobilier pour le salon
– des lampes d’éclairage
– du matériel d’entretien ménager
Pour qu’un logement meublé puisse être éligible au statut LMNP, le revenu que vous en tirez ne doit pas dépasser les 23 000 euros. Dans le cas contraire, vous serez obligé de passer au régime LMP.
Miser sur la LMNP en résidences de services gérées pour préparer sa retraite
Pour vivre une retraite à l’abri des besoins, il faut préparer ce stade de la vie plusieurs années à l’avance. Pour ce faire, économisez et investissez pour avoir une source de revenus supplémentaire. L’un des moyens de gagner de l’argent est d’investir dans l’immobilier locatif. La location meublée lmnp, contrairement à la location nue, permet de proposer un loyer plus élevé. Mais si vous voulez vraiment vous assurer de percevoir des loyers sans les risques locatifs (vacance, retard de loyer, etc.), misez sur la location meublée (LMNP) en résidences de services gérées. A ce titre, c’est le gestionnaire qui gère tous les risques locatifs. Vos seuls soucis sont le renouvellement du mobilier, la taxe foncière ou les gros travaux.
LMNP : pour profiter d’avantages fiscaux intéressants
Les revenus issus de votre LMNP sont imposables au :
– votre taux marginal d’imposition
– taux des prélèvements sociaux qui est de 17,2 %
Avec le statut LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes. Chacun a ses avantages fiscaux.
– Si vous optez pour le régime micro-BIC
Vous pouvez être éligibles à ce régime si vos revenus par an n’excèdent pas les 70 000 euros. En optant pour ce régime, vous pouvez bénéficier de 50 % d’abattement au titre de vos charges. Seule la moitié de vos revenus locatifs sont ainsi imposables. Outre cet abattement, l’avantage de la micro-BIC est la simplicité des formalités.
– Si vous choisissez le régime réel
Ce régime est pour ceux qui perçoivent des revenus locatifs dépassant les 70 000 euros. La plupart des loueurs optent pour ce type de régime, et ce même si leurs revenus locatifs n’excèdent pas ce plafond. Pourquoi ce choix ?
Le régime réel prend en compte les charges réelles que le loueur supporte ainsi que l’amortissement du bien (la perte de valeur liée à l’usure du temps et d’utilisation du logement). Ainsi, si l’addition de toutes les charges du loueur (amortissement, intérêts d’emprunt, frais de comptabilité et autres charges) est supérieure au revenus locatifs donnant ainsi un résultat négatif, le loueur n’est pas imposable.
LMNP : pour répondre à des enjeux sociaux
Le statut LMNP n’offre pas seulement un cadre fiscal intéressant à l’investisseur. Il répond également à des enjeux sociaux. En effet, les seniors et étudiants en quête de logements confortables sont nombreux. Or, dans certaines zones, la demande est bien plus forte que l’offre. Investir avec le statut LMNP permet ainsi d’encourager les particuliers à investir dans les résidences de services afin de répondre à la demande. C’est d’ailleurs pour séduire les investisseurs que l’État propose des avantages fiscaux.
Si vous voulez investir dans la loi LMNP, assurez-vous que votre projet soit rentable : choisissez avec soin le bien à acquérir et à mettre en location, vérifiez que la zone où se trouve le bien (son emplacement, le quartier, etc.) est prisée, etc. En tout cas, à en croire le classement Vinci en février 2023, les villes où l’investissement dans la LMNP trouve toute son importance sont :
– Paris : la demande locative y est très élevée. Touristes, étudiants, professionnels et seniors sont nombreux à y chercher une résidence. Participez au dynamisme de la ville et offrez à ces nombreux Français et touristes un logement confortable en investissant dans la LMNP.
– Bordeaux : avec les universités et les écoles d’ingénieurs présentes dans la ville, sans compter les écoles privées, les résidences de service sont prises d’assaut par les étudiants. Or, l’offre ne répond pas toujours à la demande. Devenez acteur dans le développement de la ville en investissant avec la LMNP.
Outre ces 2 villes, investir dans les résidences de service avec la LMNP à Lille, Lyon, Nantes et Toulouse peut également être rentable.
LMNP : la possibilité de déléguer la gestion
Le régime fiscal LMNP est accessible à tout particulier voulant investir dans l’immobilier. L’une des conditions est que les revenus locatifs ne doivent pas être son revenu principal. Le particulier investisseur peut investir dans la loi LMNP dans le neuf ou dans l’ancien. Notez qu’en optant pour un bien neuf à mettre en location, vous pouvez récupérer la TVA et bénéficier de frais de notaires à prix doux. En misant sur le neuf, vous avez l’assurance que le bien attirera facilement les locataires, car ces derniers recherchent surtout des biens confortables, respectant les normes techniques et environnementales. En investissant dans la loi LMNP dans l’ancien, vous avez l’avantage de connaitre déjà les charges locatives, etc. Vous pouvez déjà évaluer combien vous pouvez tirer de cet investissement et le montant de votre fiscalité.
Que vous décidiez d’investir dans la loi LMNP dans le neuf ou dans l’ancien, vous devez choisir votre régime fiscal intelligemment. Plus important, vous devez assurer la gestion du bien avec diligence (recherche de locataire, entretien du bien, etc.). Puisque la LMNP ne doit pas être votre source de revenu principal, cela implique que vous avez votre propre travail. Vous n’avez certainement pas assez de temps libre pour vous charger de la gestion de votre ou vos biens en location meublée. La solution serait ainsi de déléguer cette tâche à des professionnels dans le domaine. Il est à rappeler que la déclaration d’impôt avec le régime réel reste compliquée. Laisser la gestion, la déclaration d’impôt, etc. entre les mains d’un professionnel reste avantageux. Vu sous cet angle, investir dans la location meublée (LMNP) en résidences de services gérées a plus d’avantages.
Si vous déléguez la gestion de votre location meublée, prenez le temps de bien choisir la société de gestion, car c’est elle qui vous représente auprès des locataires, lors des assemblées, etc. C’est également elle qui vous reverse les loyers des locataires. Vous devez ainsi vous assurer que le gestionnaire est digne de votre confiance. N’hésitez pas ainsi à vous intéresser à ses années d’expérience et à sa réputation dans le secteur. Il doit également être facile à joindre. Lors de vos premiers entretiens avec le gestionnaire, voyez s’il répond avec attention à toutes vos questions, s’il vous accorde son temps et n’est pas pressé de terminer l’entretien parce qu’il a d’autres tâches, etc.
